土地から購入しても大丈夫な賃貸不動産投資

不動産投資をするときに、契約をする際に本当に大丈夫なのかなと思いませんか？

こんなお悩みに答えます。

近年、空室の増加や家賃の減額等と、事業の内容が悪化する要因が多くなっていますよね。

当初の事業計画通りに進まなくなり、不測の事態になるのではないかと思われる方も多いはず。

今回は、土地から購入しても大丈夫な賃貸不動産投資について紹介します。

興味のある方は、ぜひ最後までご覧ください。

土地から購入しても大丈夫な賃貸不動産投資

それでは、土地から購入しても大丈夫な賃貸不動産投資とはどんなものなのでしょうか？

最近の不動産賃貸業は、住居系においては空室率が20％近くあります。

なんと5件に1件は空いているような状況にあると言われています。

はじめに、相続税対策の観点から順番にお話します。

相続税対策

ハウスメーカーの営業マンは「相続税対策になりますから」と営業トークをしてきます。

土地を所有している方が、ハウスメーカーなどの商品で賃貸事業を提案されている場合、その表面利回りは7％程度ではないでしょうか。

アパートを建てることで相続税評価が下がり、相続税対策にはなります。

しかし、賃貸事業としてとりかかる以上、収益をあげることが目的でないと意味がありません。

そもそも収益が上がらないことに手を出してはいけないのです。

最近の情勢下だと、空室が増えたり、家賃が下がったりと事業の内容が悪化したりする要因が多くなっています。

そうなることで、当初の事業計画通りに進まなくなり、状況によっては借入で行っている場合、返済金も足らないような収益になることも起きています。

融資をとりつけての試み

収益を上げるための事業のつもりが、返済金、固定資産税、アパートの修繕費、管理費などの持ち出しとなり、貯蓄からの持ち出しや資産の売却などで対応せざる負えなくなるのです。

土地を所有していても、よほど物件に人気があり経営内容をしっかりしていないと、長期安定経営の賃貸事業が成り立たないのです。

このように大変な事例が多くなっている時代に、そもそも、土地から購入して賃貸事業をやっても採算が合わないものと考えていました。

ところが、人気の出るコンセプト型の賃貸物件で建設コストを抑えることにしました。

土地の価格も坪単価30万円以下と設定して事業計画書を作成したところ、表面利回りが7％以上になりました。

本当に事業計画書通りに出来るのか自社で融資をとりつけ事業を行うことにしました。

土地から購入しても大丈夫な賃貸事業ができるかの実験も兼ねて、入居募集をして様子をみることにしました。

事業計画書通りの結果に

すると、事業計画書通りの家賃設定で、ESPRESSOが満室となりました。

土地から購入する賃貸事業で表面利回りが7％を超えたのです。

ESPRESSOが満室になった要因としては、次の通りです。

まず、インターネットによる入居募集サイトのブランチアベニューに掲載します。

次に、その物件サイトを見た人が、「ESPRESSOのようなお洒落なアパートに暮らしたい」等と管理会社が空室を掲載するサイトのリアルネットプロに掲載します。

すると、仲介店の営業マンがそのサイトに入居者の要望にあわせ物件を探して紹介してくれます。

ESPRESSOの場合、入居者の要望にマッチングしやすいので物件が決まりやすいと仲介店の営業マンから聞いています。

このように、コンセプトの明確な賃貸物件には、その物件に暮らしたいという入居者が集まることがわかってきました。

また、喜んでESPRESSOに関わりたい入居者の為に、美容サロン型賃貸、テレワーク事務所型賃貸、ペット対応型賃貸と利用目的の幅を広げています。

土地から購入しても大丈夫な賃貸事業のESPRESSOが誕生することとなりました。

結果が出るポイント

その結果が出るポイントとしては、次の通りです。

まず、入居者に人気のあるコンセプト型の賃貸物件を企画します。

建設コストはハウスメーカーより20％以上のコストダウンします。

家賃は入居者に満足してもらうために、創造家賃で相場の1.2倍以上に設定します。

土地の価格は坪単価30万円以下で150坪程度です。

注意ですが、駐車場100％の場合です。

まとめ：土地から購入しても大丈夫な賃貸不動産投資

われわれ、ESPRESSOの賃貸事業としてのポイントは

① 土地をご所有の場合の表面利回りは、12％以上

② 土地から購入する場合の表面利回りは、7％以上

いろいろな条件が違ってきますが、表面利回りの基本を目標としています。

将来において、ご子息様よりお爺ちゃん、お父さんがより良い資産を残していってくれたねと思っていただける賃貸事業が、長期安定事業でプラス相続税の対策にもなっていくのだと思います。

以上が土地から購入しても大丈夫な賃貸不動産投資の記事でした。

やはり、どんな時代でも求める人の理想を叶える付加価値のある唯一無二の物件であることが大切です。