プロが教える土地活用の落とし穴【失敗例】

こんなお悩みに答えます。

これから土地活用を始めるとなると、専門的な知識を求められるので「難しい」と感じる人が多いかと思います。

また、「土地活用を始める前にプロから聞く失敗例を知っておきたい」という方もいるでしょう。

そこで、今回は土地活用の落とし穴について徹底解説します。

この記事を読めば、土地活用の具体的な失敗例が分かります。

土地活用の落とし穴【本当にあった失敗例】

それでは、土地活用の落とし穴について深掘りしますね。

本当にあった失敗例は、以下の通りです。

注意①：ハウスメーカーの相続税対策のためだけの事業提案

まずはじめに、相続税対策のためだけに賃貸事業を行うことのデメリットについてよく考えて置きましょう。

土地活用で賃貸事業を行う場合、ほとんどの方が誰もが知っている大きな会社のハウスメーカーを利用します。

テレビコマーシャルで何度も名前を聞くので、知っていると安心感がありますよね。

ですが、近年のハウスメーカーによる営業トークでは、相続税を下げる話が主になっているようです。

現在のような空室が多くなっている時代は、家賃もさほど高くできません。また、将来的に家賃は下がっていく傾向があります。

そのように事業の安定性が確保しにくく、事業として行う場合は、その事業性が良くないとやってはいけないということが前提条件です。

大手ハウスメーカーによる相続税対策として営業される内容を十分に理解してから行った方が良いと思います。

注意②：金融機関が勧めるハウスメーカーの借上げ保証条件の融資の意味とは

金融機関は、ハウスメーカーの借上げ保証条件があれば融資しますとよく言われます。

まるで、銀行が安心して融資をするために大手ハウスメーカーの会社の安心感を付け足しているかのようです。

通常、金融機関が融資を検討する場合においては、事業計画書を提出します。

その事業内容も新築時の表面利回りが、6～7％程度でしょうか？

そして、５年、１０年経過することで、世の中の空室が多くなっていることで、家賃が下がっていきます。

すると、当初の事業計画書の内容を下回ることになるのです。

本来であれば、融資の確認をする金融機関やその窓口の担当の方が、この時代の賃貸事業の在り方を勉強して、より良いアドバイスができれば、大家さんの資産を守ることが出来ると考えられます。

このようなことは、国の税制や金融機関の思惑やハウスメーカーのような大きな会社を守るべくして経済があるかのようです。

最近では、次世代大家さんは、金融機関や税理士さんたちに収益性の良い事業を教えてとお願いすると、いつものようなハウスメーカーを紹介するので、もっと入居者に人気のある事業性のいい商品がないのですかと聞いても、知らないようです。

もっといいことを教えてもらえるところは、どこにあるのでしょう？

ほんとに誰に相談すればいいのでしょう？

注意③：始める前の事業計画書の内容のチェックポイント

やはり、始める前の事業計画書のポイントのチェックが重要です。

最近の賃貸業界においては、空室率が20％を超えていく中で、もし賃貸事業を始めようとする際の確認しておかなくてはいけない重要ポイントは、

このようなチェックポイントを事業計画書を見て確認することが必要となります。

そうすることで、賃貸事業の長期安定事業の構築が可能となるのです。

※最近の賃貸業界の一般的なお話です。

今までに賃貸事業をされている大家さんは、30年前は問題が少なかったが、ここ10～15年ぐらいから事業がうまくいかなくなってきているようです。

やはり、この10年ぐらいの間に、家賃が下がったり、空室期間が長くなったりで、昔のような賃貸事業の経営が簡単な時代ではなくなっています。

そして、空室期間が長い物件は、不動産仲介店や管理会社は人気のある物件にリフォームしないと、入居者に案内が出来ないと言われています。

借り入れが残っているにもかかわらず、リフォームでお金を掛けて債務を増やしてしまい、より事業を悪化させてしまいます。

それでも、家賃はなかなか上げることは難しそうです。

まとめ：プロが教える土地活用の落とし穴【失敗例】

以上が、プロが教える土地活用の落とし穴と3つの失敗例でした。

もともと、事業として取り掛かる以上、賃貸事業は収益をあげるためのものであり、そのあとで相続税対策にもなりました。という順番であるべきと考えられます。

理想の賃貸事業は、

喜んで暮らす入居者さんがいて、その物件を所有する大家さんが安心できる賃貸事業が理想となります。

『入居者の喜びは、大家さんの幸せ』

このような時代を乗り切るために開発された、

ブルックリンカフェスタイルアパートメントのESPRESSO『エスプレッソ』は、癒しのカフェ空間の提供をコンセプトにしていますので、実物のお部屋を見た方は、感動してワクワクする人が多いですね！

ファンが入るような物件で長期安定型の賃貸事業を実現して、大家さんの安心に繋げていくことを大切にしています。