- 子供の将来の住宅用地にとっておきたい
- 固定資産税が負担なので、何か活用して収益をあげたい
- 固定資産税や相続税対策となるアパート経営をしたい
このようなお悩みに答えます。
土地活用のはじまりは、こんな風ではありませんか？
農家の方は、昔からの親やお爺様からの言い伝えにより、先祖代々持ち続けている土地は手放しにくいですよね。
こんな情勢の中、多くの資産を所有すればするほど多額の税金を納めなくてはいけません。
土地やアパートをお持ちの人であれば、ハウスメーカーの営業マンから「相続税対策になるから……」と訪問や電話の勧誘がよくあるかと思われます。
しかし、せっかくの土地が収益性の低い物件になってしまったら困りますよね。
そこで、今回はESPRESSOの収益性の高い賃貸経営をご紹介します。
本記事を読めば、土地活用による賃貸事業の大切なポイントについて知ることができます。
土地活用の事業計画書のポイントの見方とは
土地活用の事業計画書のポイントの見方をご紹介します。
はじめに、大手ハウスメーカーのお話からしますね。
ハウスメーカーの営業マンが土地の情報を法務局で調べて、相続税対策目的で土地活用の訪問をよくしてきますよね。
そのような話を聞いた農家の方は、相続税がそんなに下がるんであればうれしいと思い取り組まれます。
しかし、相続税はたしかに計算上は下がりますが、実際は賃貸経営という事業が始まります。
最近の賃貸業界の状況は、空室が多く20％程度の空室があります。
そして、景気の動向などいろいろな状況が変わり、空室がなかなか埋まらないとか、家賃を下げないと入居者が入らないとか、お金をかけて人気のお部屋にリフォームしないと紹介できないと言われることが多くなっています。
そんな頃、ハウスメーカーの営業マンは、「相続税対策のため将来の相続税が下がるので安心ですよ」とアパートを建てて、土地と建物の評価が下がることの説明をします。
そうなってくると、事業をスタートした時の事業計画の内容が悪化して、資金の持ち出しになるケースが多くなってきます。
そのような悩んだ多くの人から、これからどうしたらいいのかと空室対策セミナーなどで、よくご相談を受けます。
有名な会社で聞いたことのある名前の会社だと、あのコマーシャルの会社というイメージが浮かびますよね。
周囲の人も建てているので安心感がありそうですが、空室対策セミナーの参加者の人たちは、相続税対策で進められてはじめた賃貸事業が、空室が埋まらず事業が上手くいってないと困っている方はとても多くなっています。
そこで、賃貸事業の大切なポイントの説明をします。
事業計画書
まずは、大手ハウスメーカーの提案してくる事業計画書では土地を所有しているにもかかわらず、表面利回りが7％程度のものが多いようです。
賃貸事業をしている大家さんの中には、5年、10年経つうちに家賃が1割以上下がるケースもあります。
また、空室がなかなか埋まらないと悩んでいる人が多くなっているようです。
似たような賃貸アパートが世の中に溢れてきて、現在では空室率がなんと20％程度になってきているようです。
お部屋を探す人に比べ、空いているお部屋の方が多いので内覧がないというのが現状です。
そこで、事業計画をチェックする際、どのようなことに気をつけないといけないかを説明しますね。
事業計画を見る大切なポイントは、建設コストと家賃設定で表面利回りが分かります。
家賃が高く取れる場合は建設コストをかけられますが、相場家賃で考えれば建設コストをかけすぎてはいけません。
また、家賃の下落するようなことでは事業自体が成り立たなくなります。
そのようなことに気をつけて、事業を行う前にしっかりと市場調査を行う必要があるのです。
理想として、家賃の下がりにくい人気のある物件であること。
入居率のよくなる人気のある物件であること。
その建設コストは、目安として大手ハウスメーカーのものより２割程度は価格の低いものとすること。
その条件が見えてくると、安定した賃貸事業となり長期安定経営が実現しやすくなります。
収益性が低い土地活用
大手ハウスメーカーが提案する事業計画書どおり、相続税対策のためにはじめた土地活用の賃貸事業が思うようにいかないことが多くなっているようです。
というのも、不動産仲介店や管理会社は、空室を埋めるために「家賃を下げてください」とか「間取りが古いのでリノベーションして人気の物件にしましょう」と提案してきます。
せっかく収益をあげるつもりで事業にかかったは良いけど、収益が少ないとか持ち出しになっていることもあるようです。
これでは、ハウスメーカーの営業マンが言う相続税対策にはなっているけど、収益性の高い土地活用とは言えませんよね。
賃貸事業の収益のあがるポイント
- 入居者に人気のあるコンセプト型賃貸
- 建築コストをできる限り抑える
- 家賃が下落しにくい入居者さんが喜んで選ばれる物件で創造家賃の設定ができる
最初の企画が大切で、入居者に人気のあるコンセプト型賃貸とすることです。
賃貸事業の経営において、入居者のターゲットのイメージが描ける物件がよいです。
人気がある物件に対して、その魅力を理解してくれる不動産仲介店や管理会社の良い仲間となるネットワークの構築が必要な時代となっています。
例えば、入居者さんが「素敵な物件」、「カッコいい物件」、「サロン型賃貸」、「テレワーク型賃貸」、「ペット対応型賃貸」などのキーワードに対して、マッチングしやすい物件を紹介することで決まりやすいということが最も重要なことになるのです。
ブルックリンカフェスタイルアパートメントのESPRESSOは、賃貸事業に対するよりよい仲間のプラットフォームが創りやすいのです。
まとめ：楽しい賃貸経営はエスプレッソで！
ESPRESSOの賃貸事業における最大のポイント
コンセプト型賃貸：ブルックリンカフェスタイルのエスプレッソ
建設コスト：大手ハウスメーカーの20％ダウン
家賃設定：エスプレッソの入居者が納得する創造家賃
入居募集：空室を掲載する仲介店向けの専用サイトに掲載（リアルネットプロ）
エスプレッソにかかわる人の喜び！
理想の暮らしを探す入居者とエスプレッソを知っている仲介店の営業マンのマッチングすることで、「素敵な物件に出会う入居者さんが喜び」「決まるスピードが速いと仲介店の営業マンの喜び」「エスプレッソを所有するオーナーの喜び」が合わさります。
どうやら、エスプレッソはかかわる人たちに喜びを与えていることが多いようです。
それはつまり、楽しい賃貸経営はエスプレッソで！