サラリーマン投資家が賃貸不動産投資で失敗しないために

こんなお悩みに答えます。

最近、サラリーマンが将来の年金不安や低金利時代にどのような資産運用で投資したら良いのかを考えている人が多いようです。

「利回りのいいものに投資したい」などと考え、賃貸不動産投資に参加する人が増えましたね。

その賃貸不動産投資で売上を確保して、会社勤めを辞めたいと考える人もいるようです。

もし会社を辞めて賃貸不動産事業で食べていくためには、失敗は許されないこととなりますよね。

今回は、「サラリーマン投資家が賃貸不動産投資で失敗しないためのノウハウ」をご紹介します。

本記事を読めば、サラリーマン投資家が損を回避するための知識が手に入ります。

サラリーマン投資家が賃貸不動産投資で失敗しないために

サラリーマン投資家が賃貸不動産投資で失敗ためにも、時代背景を知っておく必要があります。

もともと賃貸事業は、土地を所有する人が土地活用や相続税対策で行うことが多く、収益を確保するためや所有する土地の税金対策として行うことが基本でありました。

時代背景として、50年ほど前の高度成長期、30年ほど前のバブル崩壊の時代までは、景気の動向も良くアパートを建ててもすぐ埋まるし、家賃も上がっていきました。

そしてバブル崩壊後は、その時代背景も大きく様変わりして、賃貸事業の経営が上手くいかなくなることが多くなってきました。

この10年ぐらいは、空き家が多くなったり、家賃が下がったりと賃貸事業が悪くなった物件を手放す大家さんが増えてきたのです。

そのような理由で中古マンションの賃貸不動産投資用の一棟売りの賃貸物件が多くなったのです。

売り物件となる中古マンションが多くなったので、それを仕事とする不動産会社が多く参加し、サラリーマンや資産家の人たちに利回り物件としての売却が目に引くようになりました。

成功者をめざしてサラリーマンが投資セミナーなどに参加して、賃貸不動産投資に参入する勉強をする人が多くなったのです。

そして、早く実績をあげ、3棟から5棟くらいの中古マンションを購入して、賃貸収入を確実に得られた人は、賃貸不動産投資に成功した勝ち組となることができました。

しかし、そのような時代も長くは続かなく、徐々に失敗する事例も出てきました。

中古マンションを購入したい投資家も増え、なかなか利回りのいい物件中古マンションが手に入らなくなくなってきました。

また、空室が多くなる時代ですので、満室にならず利回りが低くなり投資に見合うような内容でなくなるケースもでてきたようです。

また、賃貸不動産投資で失敗する人も多くなったことで、この5年ほどは融資先の金融機関の融資条件がとても厳しくなり、賃貸不動産投資に参入しにくい時代に入ってしまいました。

サラリーマン投資家が賃貸不動産投資で注意すること

賃貸不動産投資では、不正融資に気をつけなければなりません。

なぜなら、金融機関の賃貸不動産投資事業で不正があるからです。

直近では、金融機関の賃貸不動産投資事業で不正が確認されており、主に次の３つのような事件がありました。

かぼちゃの馬車事件

かぼちゃの馬車とは、株式会社スマートデイズがサブリース事業で展開していた女性専用シェアハウスのブランド名です。このサブリース事業では不動産投資家に対して35年間の家賃収入を保証しており、不動産投資家にとっては非常に魅力のある契約であったと言えると思います。しかし株式会社スマートデイズは、30年間の家賃収入を保証するという契約を交わしたにも関わらず、2017年に不動産投資家へ払う賃料の減額を請求し、2018年以降は賃料の支払いを止め経営破綻にまで陥りました。その結果、不動産投資家自身が多額の借金を抱えることになり、世間を騒がせました。

出典：不動産プラザ

TATERU事件

時を遡ること昨年8月、同社の営業社員が契約の際、顧客の融資が通りやすくするために預金残高データを改ざん。実際より多く見せかけて銀行に提出していたことが、一部メディアで報じられ、同社もすぐにその事実を認めた。翌9月には、特別調査委員会を設置。再発防止策として、営業部とは独立した署に「事務課」を新設し、融資関係資料の取り扱いを一元化することなどを発表。その後の調査で、不正行為が常態化していたことが明らかとなった。

出典：DIAMOND online

シノケン事件

最初に交わした契約書とは別に“合意書”なる書類を作成して、顧客と“二重契約”を交わすという。つまり、シノケンHの手法を使えば、銀行が7割から9割しか貸さなかった顧客がフルローンを組むことができて、差額で生じた800万円も手にすることができるのだ。

出典：デイリー新潮

このような事件から、以前のような賃貸不動産投資に参加することが難しくなりました。

素人の賃貸不動産投資に対して、金融庁が不動産投資に関わる融資に規制を入れるようになったのです。

まとめ：サラリーマン投資家が賃貸不動産投資で失敗しないために

もともと投資事業において、すべてが上手くいくわけではありません。

成功する人と失敗する人がいて、確率的には失敗する人の方が多いはずです。

成功している人の話では、賃貸収入の売上が5000万円以上で返済比率が50％以下、また、低い家賃で貸せることが重要で、リフォーム費用にお金をかけすぎるといけないようです。

よほど運がよく、いい時代に土地代マイナス解体費で安価で購入できたものに関しては、運営の内容次第では蘇る物件となる可能性があります。

そのような時代は、15年以上前になるのでしょうか。

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